Технический план здания: структура, требования и порядок составления

Содержание:

Чтобы быстро и без юридических проволочек поставить объект недвижимости на кадастровый учет, нужен технический план. Этот документ обязателен при оформлении права собственности, совершении сделок с землей и недвижимостью, вводе нового здания в эксплуатацию. В нем фиксируется информация из ЕГРН, позволяющая установить расположение объекта относительно других, а также дать подробную характеристику площади и типу помещений, иным техническим параметрам.

Изготовление технического плана на дом, коммерческое или нежилое помещение – задача, требующая комплексного подхода. В этой статье мы с помощью кадастрового инженера разберем основные моменты процедуры: смысл и необходимость, этапы, требуемые документы и порядок действий со стороны собственника объекта недвижимости.

Виды технического плана

Документ разрабатывается для различных видов объектов. Общие требования и структура остаются неизменными, но ряд особенностей варьируются в зависимости от типа:

  • Здания – все наземные постройки, предназначенные для работы или проживания. В эту категорию попадают жилые дома, заводские цеха и склады, административные и производственные объекты.
  • Сооружения – специальные конструкции, предназначенные для выполнения конкретных технических задач. Например, железнодорожные тоннели, мосты, путепроводы, резервуары для хранения материалов и сырья на производстве.
  • Жилые и нежилые помещения – пространства в составе здания, используемые с определенной целью. Это комнаты, квартиры, офисные, торговые или подвальные помещения, гаражные боксы в составе комплекса.
  • Машино-места. Относительно новый вид объектов, подразумевающий часть здания либо сооружения, выделенную для размещения транспорта.
  • Объекты незавершенного строительства – здание или сооружение, находящееся на стадии строительства, капитального ремонта или реконструкции.

Кроме того, технический план может изготавливаться и на части вышеперечисленных объектов, если они выделены в отдельную единицу и ставятся на кадастровый учет.

Чем техплан на здание отличается от технического паспорта объекта недвижимости?

Владельцы земельных участков и жилой недвижимости часто путают эти два документа. Они в чем-то похожи, в отдельных моментах повторяют и дополняют друг друга, но в целом несут совершенно разные функции:

  • Технический план служит для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. В составе пакета документов передается сотрудникам Кадастровой палаты или Росреестра.
  • Технический паспорт необходим для ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Постановка на кадастровый учет осуществляется без него, но в отдельных случаях документ нужен для подтверждения операций с недвижимостью. Например, при оформлении дарения или наследования, получении ипотеки в банке. Технический паспорт содержит основные качественные характеристики объекта, дополненные текстовым описанием.

Кому нужен технический план?

Техплан на здание нужен любому собственнику, который планирует:

  • Зарегистрировать право собственности на здание, сооружение или помещение, если оно ранее не было занесено в кадастровый реестр.
  • Поставить на кадастровый учет сданное в эксплуатацию здание.
  • Оформить сделку с недвижимостью – покупка, продажа, дарение, передача в наследство, обмен.
  • Исправить ранее допущенные реестровые ошибки.
  • Узаконить перепланировку, пристройку или переоборудование объекта.
  • Снять с учета по причине разрушения в ходе стихийного бедствия, планового сноса.

Требования к содержанию и форме технического плана

Техплан на здание всегда состоит из двух разделов. Текстовая часть содержит информацию о замерах и расчетах, описывает положение объекта на местности, характеризует здание и его отдельные части. В этот раздел входит техническое заключение, подписанное кадастровым инженером.

Графическая часть состоит из схем, на которых приведено расположение здания с привязкой к местности и земельному участку. В этот раздел входит поэтажный план (при составлении технического плана на помещение) или геодезическая схема.

Нормативные требования к содержанию технического плана на здание подробно описаны в статье 24 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Основные положения приводим ниже, более подробную информацию можно получить непосредственно из ФЗ-218.

Общие нормативные требования:

  • Техплан на здание составляется на основе проектной документации и технического паспорта. Копии использованных документов заверяются подписью и печатью кадастрового инженера, после чего включаются в список приложений.
  • Документ оформляется в электронном и бумажном виде. Электронная версия заверяется цифровой подписью кадастрового инженера, бумажная – подписью и оттисками печати на титульном листе и обороте последней страницы.
  • Печатная версия может быть создана на компьютере или заполнена вручную чернилами или пастой синего цвета. Допускается комбинирование рукописного и печатного текста.
  • Технический план составляется на бумажных листах формата А4 со сквозной нумерацией документа, для чертежей и схем могут использоваться листы большего формата.

Требования к графической части технического плана:

  • Оформляется на основе чертежа или поэтажного плана кадастровым инженером.
  • Разрабатывается на основе данных, полученных после проверки фактических размеров и площади здания.
  • Чертежи выполняются на листах формата А4 в масштабе 1:100, в отдельных случаях – на листах большего формата и в масштабе 1:200.
  • Стены, оконные и дверные проемы, лестницы, части объекта отображаются на чертеже специальными условными знаками.
  • Технический план располагается по центру листа А4 фасадом вниз, по центру указывается назначение здания.

Где заказать технический план на здание?

До 2014 года изготовлением документа занимались только сотрудники Бюро технической инвентаризации (БТИ). После изменений в законодательстве такое право получили и кадастровые инженеры, которые работают в частной или государственной организации, оказывают услуги в качестве индивидуальных предпринимателей. Сегодня заказать техплан квартиры или дома можно:

  • В БТИ.
  • В специализированной организации, оказывающей кадастровые услуги.
  • У кадастрового инженера с действующим аттестатом.
  • В МФЦ.

Список необходимых документов

Чтобы сделать технический план жилого дома, административного или торгового объекта, необходимо подготовить и передать в специализированную организацию:

  • Выписку из Государственного кадастра на земельный участок, на территории которого располагается объект.
  • Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность владельца здания.
  • Проектную документацию на здание, проект строительства и перепланировки, акт о завершении работ.
  • Разрешение на строительство.
  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Справку о присвоении почтового адреса (для только что возведенных зданий).
  • Декларацию на объект недвижимости.
Важно!
Подготовкой технического плана на здание может заниматься только аттестованный кадастровый инженер. После того, как вы соберете нужные документы, заключите договор со специализированной организацией и передайте все кадастровому инженеру

Чтo вxoдит в ycлyгy пo пoдгoтoвкe тexничecкoгo плaнa?

  • Услуги создания технического плана на здание включают комплекс мероприятий:
  • Сбор, изучение и анализ первичной документации на объект недвижимости.
  • Запрос сведений из Государственного кадастра.
  • Геодезическая съемка объекта (для объекта незавершенного строительства) или обмер помещений.
  • Обработка информации кадастровым инженером.
  • Передача технического плана заказчику в бумажном формате и на диске.
  • Заверенный документ собственник здания передает в Кадастровую палату для регистрации.

Этапы и сроки реализации

Если вы обратились в проверенную организацию, в штате которой работают опытные кадастровые инженеры с надлежащей квалификацией, процесс получения техплана будет прост:

  • На начальном этапе организация заключает договор, проверяет предоставленный пакет документов и оказывает помощь с оформлением недостающих.
  • Кадастровые инженеры выполняют геодезическую съемку (при составлении техплана на здание, сооружение или объект незавершенного строительства) или точные замеры (при подготовке технического плана на помещение).
  • На камеральном этапе специалист готовит бумажную и электронную версии документа, которые передает заказчику. Помните, что бумажный техплан должен быть заверен личной печатью исполнителя с индивидуальным номером.

Срок подготовки документа зависит от объемов работы и квалификации специалиста. Большое значение имеют масштабы объекта: техплан на торговый центр готовится дольше, чем аналогичный документ на однокомнатную квартиру. В среднем процесс займет от 5 до 15 рабочих дней, в исключительных случаях – не более месяца

Внесение изменений в существующий технический план (при утверждении перепланировки) занимает от 3 рабочих дней, но в многих специализированных организациях можно заказать экспресс-услугу по большей цене в сжатые сроки.

Как определяется цена на изготовление техплана?

Стоимость технического плана устанавливается кадастровым инженером индивидуально и не регулируется нормативными документами. Основные факторы ценообразования – сроки оформления, тип объекта недвижимости и его площадь, особенности планировки. В среднем на начало 2021 года технический план квартиры стоит 10 тысяч рублей, здания – 20 тысяч. Данные могут различаться, поэтому лучше обратиться за консультацией к кадастровым инженерам.

Вопрос-ответ

Как связан техплан и координаты контура в ЕГРН?

Выданный до 2013 года технический паспорт на объект недвижимости может являться основанием для подготовки технического плана, необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Кроме того, на основании указанного технического паспорта сведения об объекте могут быть внесены в ЕГРН как о ранее учтенном. Такому объекту также присваивается кадастровый номер, и он считается учтенным в соответствии с законодательством, однако в этом случае сведения о координатах характерных точек его контура в ЕГРН будут отсутствовать.

Как самостоятельно проверить, внесены ли данные о координатах контура в ЕГРН?

Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Получить документ можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Если в особых отметках раздела 1 такой выписки указано на то, что сведения, необходимые для заполнения раздела, содержащего графическую информацию об объекте, отсутствуют, это означает, что указанные сведения отсутствуют в ЕГРН и необходима подготовка технического плана.

Как проверить квалификацию будущего исполнителя?

Прежде чем определиться с подрядчиком, проверьте его квалификацию или наличие действующего аттестата. Вся информация находится на официальном сайте Росреестра: номер аттестата специалиста, срок действия, реализованные работы по кадастровому учету.

Какой срок действия у технического плана?

В отличие от иных кадастровых документов для техплана на здание отсутствует срок давности. Документ остается актуальным, пока зафиксированная в нем информация соответствует реальности. К изменениям, требующим актуализации технического плана, относятся перестройки, перепланировки, реконструкции, подключение коммуникаций, изменение назначения помещений или обустройство новых.

Дата публикации: 06.10.2020

Дата обновления: 11.11.2020

 
Материал проверил специалист:
Руководитель кадастровой службы
Стаж работы — 11 лет