Как провести межевание земельного участка. Инструкция по межеванию

С 1 января 2021 года продать, подарить или обменять земельный, садовый и дачный участок можно будет только после межевания. Процедура получает обязательный статус. Кадастровые инженеры компании «СкайЛайн» предлагают вам рассмотреть ключевые аспекты межевания. Ответим на самые актуальные вопросы: когда необходимо межевание земельных участков и в каких случаях от него можно отказаться, сколько стоит межевание, можно ли заказать услугу бесплатно, какие документы понадобятся и как оспорить результаты.

Услуга включает три этапа:

  • Подготовка документов на участок.
  • Поиск подрядчика, постановка задачи и составление ТЗ.
  • Проверка обновленных границ и корректности измерений, получение межевого плана.

Правовые аспекты и цели межевания земельного участка?

Межевание земельного участка и постановка ЗУ на кадастровый учет – две сопряженные процедуры, которые обычно проводятся синхронно. Порядок и правила в разное время регламентировались следующими нормативными правовыми актами:

  • Закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ. Этот нормативный документ давал право кадастровым органам регистрировать земельные участки и ставить их на учет в ЕГРН в упрощенном порядке без межевания. Это объясняет ситуацию, когда в собственности физических лиц находятся участки, поставленные на кадастровый учет, с кадастровым номером, но без установленных границ.
  • Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Согласно этому НПА кадастровые органы не ставили на учет земельные участки без установленных границ, т.е. без проведенного межевания. Таким образом государство стремилось упорядочить сведения в Едином государственном реестре объектов недвижимости. В 2017 году этот закон утратил юридическую силу, что внесло некоторую сумятицу в необходимость межевания.
  • Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. По этому нормативному документу межевание земельных участков не является обязательной процедурой, что запрещает регистраторам приостанавливать сделку с землей, если у нее отсутствуют установленные границы. На практике возникают различные ситуации: пользоваться участком можно, но продать, обменять или сдать в аренду нельзя. Часто собственники сталкиваются со сложностями с вводом в эксплуатацию построек, возведенных на неразмежеванном участке.

После изменений в действующих нормативных правовых актах процедура межевания позволяет:

  • передать земли из государственного фонда в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам;
  • продать участок и здания на нем, передать права собственности иным образом – обменять, подарить, оставить в наследство;
  • разделить или объединить участок;
  • перераспределить земли;
  • внести сведения об объекте недвижимости в ЕГРН, если право собственности оформлено до 1998 года;
  • поставить участок на кадастровый учет и присвоить кадастровый номер;
  • внести обновления в межевой план;
  • устранить реестровые ошибки;
  • решить имущественные споры с соседями.

Когда нужно проводить межевание: разбираем типовые ситуации

Рассмотрим несколько популярных вопросов, которые возникают у собственников земельных участков относительно процедуры межевания.

Нужно ли межевание при наличии свидетельства о праве собственности на землю?

До 2016 года свидетельство о праве собственности являлось единственным правоустанавливающим документом. Несмотря на изменения в законодательстве эти документы не утратили юридическую силу. После 15 июля 2016 года вместо свидетельства собственники получают выписку из ЕГРН. Если земельный участок прошел регистрацию в Реестре, то он по умолчанию прошел процедуру установления и закрепления границ. Приложением к выписке идет план участка, подтверждающий факт успешно проведенного межевания.

Если у вас на руках имеется свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на землю, в котором указаны координаты установленных границ, межевание проводится только в исключительных случаях, оговоренных кадастровым законодательством:

  • При перераспределении земли: объединении нескольких участков в один или разделении на несколько землевладений.
  • При возникновении земельных споров, разрешаемых в судебном порядке. Необходимость межевания устанавливает суд.
  • Для устранения реестровым ошибок.

Нужно ли делать межевание, если участок поставлен на кадастровый учет?

Специалисты Росреестра утверждают, что в подобных случаях межевание носит лишь рекомендательный характер. Законопроект о придании межеванию статуса обязательной кадастровой процедуры так и не был принят, поэтому работы выполняются на усмотрение собственника. На практике часто встречаются сделки с участками, у которых не определены границы. Главное, чтобы имелся кадастровый номер и земля была учтена в реестре прав на недвижимое имущество. С другой стороны, это заметно снижает ликвидность объекта недвижимости, т.к. потенциальный покупатель понимает: в будущем возможно придется проводить межевание, а это лишние хлопоты и расходы. Так что если вы планируете продавать участок, своевременно определенные границы заметно повысят рыночную цену.

Кроме того, любые манипуляции с площадью ЗУ требуют межевания для закрепления новых границ. Если вы планируете оформить ипотеку в банке и предоставляете земельный участок в качестве залога, то межевание становится обязательным требованием.

Обязательно ли межевание, если участок не поставлен на кадастровый учет?

Да. Только после установления границ вы сможете оформить право собственности и проводить сделки с землей – продавать, дарить, оставлять в наследство, обменивать, сдавать в аренду.

Поэтапная инструкция по межеванию ЗУ

По земельному законодательству проводить межевание может только аттестованный кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации (СРО), а также специалист компании, имеющей лицензию на оказание данной кадастровой услуги. Чтобы максимально сократить время и получить качественный результат, рекомендуем действовать по этапам.

Подготовка документов на участок

Для выполнения работ по определению и уточнению границ понадобится ряд документов. Рассмотрим основные нюансы, касающиеся их подготовки и целесообразности.

Паспорт

Паспорт подтверждает личность собственника участка. Если от его имени действует доверенное лицо, необходим паспорт последнего, заверенная нотариусом доверенность на подтверждение полномочий.

Подтверждение права собственности на землю

По действующему законодательству РФ правоустанавливающими документами считаются:

  • Договор купли-продажи, если участок был приобретен у физического лица.
  • Договор дарения.
  • Свидетельство о вступлении в наследство.
  • Постановление местной администрации, если участок был предоставлен в пользование без оформления права собственности.

Какой из перечисленных документов вам понадобится, зависит от способа получения земли. В любом случае подготовьте свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок.

Выкопировка

Копия части генерального плана населенного пункта или территории, на которой располагается участок. Выкопировка отображает межуемый участок и смежные с ним земли.

Документ выполняется в цвете или черно-белом формате и обязательно включает сведения:

  • Условные обозначения на генеральном плане.
  • Масштаб, в котором выполнен документ.
  • Данные о составителе, заверенные подписью.
  • Дату подготовки документа.

Для получения выкопировки обратитесь в архитектурный отдел муниципалитета, на территории которого располагается земельный участок, и заверьте копию в местной администрации. Для экономии времени документ можно заказать в МФЦ по месту проживания заявителя. Копия генерального плана изготавливается в течение трех дней с момента обращения.

Кадастровый паспорт/выписка из ЕГРН

Документ включает информацию, содержащуюся в Государственном кадастре недвижимости. До 1 января 2017 года предоставление кадастрового паспорта было обязательным, сейчас можно обойтись выпиской из ЕГРН. Состоит из нескольких страниц и содержит:

  • Информацию о физических характеристиках участка – координатах на местности, категории земель, площади.
  • Графический план землевладения.
  • Кадастровый номер с указанием даты присвоения.
  • Кадастровую стоимость земельного участка.
  • Данные о собственнике и лицах, обладающих правом пользования.
  • Информацию об ограничениях или обременениях на землю.
  • Перечень документов, на основании которых оформлено право собственности.

Если вы оформили кадастровый паспорт на землю до 2017 года, а участок не претерпел изменений, можно не заказывать выписку отдельно.

Кадастровый план

Подробный чертеж кадастрового квартала, на территории которого располагается участок. Документ можно заказать в Росреестре отдельно или обойтись расширенной выпиской из ЕГРН.

Поиск исполнителя

Чтобы проверить потенциального исполнителя, воспользуйтесь официальным сайтом Росреестра. Каждый желающий может найти список кадастровых инженеров, проверить действительность квалификационного аттестата, принадлежность к саморегулируемой организации. Еще один плюс – вы получите актуальную информацию по результатам проверок деятельности кадастрового инженера. Если орган регистрации прав вынес отказ после проверки предоставленных документов, все фиксируется в Росреестре. Это показатель качества работы специалиста, который не заменят отзывы в Интернете.

Получение документов и акта выполненных работ

После завершения полевых измерений на местности кадастровый инженер на основании результатов топографической съемки участка составляет межевой план и предоставляет его заказчику вместе с актом выполненных работ.

Проверка результатов

Полученный пакет документов следует передать в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. В течение 10 дней результаты проверяются и при отсутствии ошибок вносятся в ЕГРН. Завершает процедуру получение свидетельства о праве собственности.

Как проходит межевание земельного участка?

Процедура регламентируется специальной инструкцией и проводится по этапам:

  • Заключение договора с межевой организацией.
  • Кадастровый инженер готовит пакет документов: проект, акт согласования с соседями, результаты топосъемки с указанием координат участка. Устанавливает площадь и готовит межевой план.
  • Заказчику предоставляется межевой план: подробный чертеж и текстовое описание.
  • Обновленные данные передаются в ЕГРН, для постановки на учет. Итог – получение кадастрового паспорта с указанной стоимостью и индивидуальным номером.
  • Установление права собственности через Росреестр или МФЦ. Заявитель предоставляет кадастровый паспорт, личный паспорт и СНИЛС, документы на землю. После уплаты госпошлины специалисты проверяют и обновляют информацию в ЕГРН.

Межевание земельного участка: что это такое и с чего начать?

Разберем порядок работ более подробно. После уведомления соседей о предстоящем межевании кадастровый инженер выезжает на объект и осуществляет съемку с помощью специализированного оборудования для определения координат на местности. Возможности современной техники позволяют зафиксировать реальные размеры участка с точностью до нескольких сантиметров. Процесс занимает не более получаса, даже если у вас ЗУ внушительной площади или с ломаными границами.

После получения результатов кадастровой съемки специалист в течение 2-3 недель занимается подготовкой межевого плана. В его состав обязательно входит акт согласования границ с соседями. Подписи может собрать и собственник участка, но лучше доверить этот этап работы аттестованному специалисту. Что делать, если владельцы смежных землевладений отказываются подписывать акт или не согласны с результатами межевания, разберем отдельно.

Кадастровый инженер передает межевой план собственнику участка. Последний передает документ в МФЦ вместе с заявлением о постановке земли на кадастровый учет. Для этого нужен паспорт и правоустанавливающие документы. По закону вы можете поручить взаимодействие с кадастровыми органами и специалисту, но для этого нужна нотариальная доверенность. Если межеванию подвергался новый участок, созданный в результате перераспределения земли, он сначала ставится на кадастровый учет без закрепления права собственности. После этого владелец оформляет и получает правоустанавливающие документы.

Регистрация права собственности – последний этап процедуры. Если межевой план и остальные документы составлены и поданы без нарушений, заявитель получает на руки кадастровую выписку. В ней фиксируется право собственности на участок и закрепляются границы землевладения. Процесс получения выписки из ЕГРН занимает до 7 рабочих дней, если подавать документы через МФЦ.

Межевой план и его специфика

Межевой план состоит из текстового и графического раздела. Документ подробно описывает результаты измерений и содержит сведения, необходимые для внесения в ЕГРН:

  • Первичные данные.
  • Результаты измерений на местности.
  • Схему расположения участков.
  • Геодезическую схему построений.
  • Чертеж участка и его отдельных частей.
  • Информацию о новообразованных или измененных в процессе межевания участках.
  • Копию извещения и справки об отсутствии возражений.

Как выбрать исполнителя для межевания земельного участка?

Кадастровый инженер, оказывающий услугу, должен входить в СРО и соответствовать требованиям Федерального Закона РФ «О государственном кадастре недвижимости». Обязательное условие – наличие у исполнителя договора обязательного страхования гражданской ответственности.

После проверки подлинности и срока действия аттестата можно обратить внимание на публичные отзывы об организации, где работает кадастровый инженер. Практика показывает, что внимания заслуживают исполнители и организации, рейтинг которых выше среднего. При заключении договора внимательно изучайте права и обязанности сторон, порядок расторжения и другие важные моменты. При необходимости консультируйтесь с юристом: это поможет избежать споров на этапе оказания услуги и подписания акта выполненных работ.

В договоре на оказание услуги обязательно должны быть указаны обязательства кадастрового инженера, который занимается межеванием:

  • Выезд специалиста на объект для изучения реальных границ земельного участка, установки межевых знаков и определения точной площади.
  • Оформление межевого плана согласно требованиям действующего законодательства.
  • Уведомление соседей о предстоящем межевании. Это обязательный этап процедуры, который осуществляется до начала работ на местности.

Стоимость межевания земельного участка в 2021 году

Важно учесть, что по закону кадастровая деятельность отнесена к ведомственной, поэтому каждая организация имеет право формировать ценовую политику самостоятельность. Стоимость межевания не регулируется государством. Исключение составляют некоторые муниципальные организации, у которых скорость оказания услуги и качество невысокие.

В среднем работы по межеванию земельного участка в СПб и Ленинградской области составляют 15 тысяч рублей. Для справки, в Московской области это 20-30 тысяч, в регионах – 7-10 тысяч рублей. Для юридических лиц стоимость в среднем увеличивается на 2.

Заранее оговаривайте условия оплаты: полная предоплата, постоплата или аванс. Сохраняйте чек и квитанцию: при возникновении споров это станет доказательством сотрудничества.

Можно ли провести межевание бесплатно?

Обычные граждане имеют право на бесплатное межевание только в ходе комплексных кадастровых работ, инициатором которых выступает государство или муниципалитет. Информация о предстоящих кадастровых работах публикуется в СМИ и на сайтах органов местного самоуправления. Собственник участка обращается в муниципальную кадастровую организацию, указанную на сайте, и подает заявление в свободной форме. Обязательно указываются адрес, кадастровый номер участка (если он не поставлен на учет), ФИО и паспортные данные заявителя.

Еще одна категория граждан, которые имеют право на бесплатное межевание – многодетные семьи или инвалиды, которым оказывается помощь в рамках социальной поддержки местными органами власти. Более подробную информацию, кто и как может провести межевание ЗУ бесплатно, запрашивайте в муниципалитете.

Бесплатное межевание поможет быстро и эффективно решить задачи:

  • Внести в ЕГРН сведения об участке, право собственности на который было оформлено раньше 1998 года.
  • Исправить документально подтвержденные кадастровые ошибки в межевом плане.
  • Поставить участок на кадастровый учет, если данные о границах имеются в Росреестре, но отсутствует межевой план.
Важно!

Бесплатное межевание возможно, если участок из государственного или муниципального земельного фонда выделяется гражданам, нуждающимся в жилье и воспитывающим трех и более детей.

 

Межевание дачных участков (дачная амнистия)

Если ваш участок соответствует требованиям законодательства для дачной амнистии, оформление права собственности осуществляется в упрощенном порядке. Если владельцы смежных землевладений не высказывают претензий по границам и площади, поставить землю на кадастровый учет можно вообще без межевания (согласно статье 69 ФЗ-218 от 13 июля 2015 года).

В остальных случаях межевание дачных участков проводится в общем порядке по привычной схеме, за исключением некоторых моментов:

  • Для расположенных в СНТ участков информация о границах берется либо из правоустанавливающих документов, либо или генерального плана СНТ.
  • Результаты межевания согласовываются не только с собственниками смежных землевладений, но и с администрацией дачного кооператива, СНТ или иного муниципального образования. Все зависит, к чему относится межуемый земельный массив.

Сроки работ

Согласно действующему кадастровому законодательству сроки межевания не закреплены в нормативных правовых актах, они определяются индивидуально при заключении договора с кадастровым инженером или специализированной организацией. В среднем продолжительность процедуры от момента начала сотрудничества до получения выписки из ЕГРН и внесения сведений в Росреестр занимает две недели.

В некоторых случаях межевание занимает больше времени. Это зависит от удаленности объекта, количества смежных ЗУ, квалификации и текущей загруженности кадастрового инженера. При обнаружении ошибок сотрудники Росреестра или Кадастровой палаты приостановят регистрацию и процесс придется начинать заново.

Согласование межевания с соседями

До начала процедуры межевания нужно получить согласие от владельцев смежных землевладений. Для этого готовится письменное уведомление, в котором указывается дата и время межевания, цель проведения, информация о кадастровом инженере. Соседи должны дать письменное согласие на этом документе, указав паспортные данные. Если межуемый участок располагается в дачном или садовом товариществе, дополнительно понадобится разрешение от Председателя Правления.

Кадастровым законодательством допускается несколько вариантов уведомления владельцев смежных участков о предстоящем межевании:

  • Согласование в индивидуальном порядке. Самый простой и доступный способ, но он осуществим только для соседей, с которыми вы хорошо знакомы лично и не имеете разногласий по границам. Можно при личной встрече получить подписи в акте согласования и спокойно доверить работы на участке кадастровому инженеру.
  • Письменное извещение. Подходит, если у вас несколько соседей, которые не согласны с текущими границами. Собственников смежных участков извещают о предстоящем собрании, на котором будет решаться вопрос местоположения границ. Кадастровый инженер заполняет шаблон извещения и передает собственникам смежным землевладений под расписку. Извещение также можно направить по почте – на адрес, указанный в выписке из ЕГРН по смежным ЗУ.
  • Публикация в местных СМИ. Нужно помнить, что для этого подойдет не любая газета, а только официальный печатный орган местной власти, в котором регулярно публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация. Извещение путем публикации в СМИ допустимо лишь в некоторых случаях: если в выписке из ЕГРН на смежные участки отсутствует адрес собственника, если смежный участок располагается в границах ведения садоводчества/огородничества, входит в состав земель сельскохозяйственного назначения либо если количество собственников больше 5.

Что делать, если соседи не согласны с проведением или результатами межевания?

Если у собственников смежных участков появляются возражения или несогласия с процедурой межевания или ее результатами, все обязательно фиксируется в акте. После этого ситуацию рассматривает Кадастровая палата или сотрудники территориального подразделения Росреестра. В том случае, если соседи не подписывают акт, спор придется разрешать в суде. Рекомендуем воспользоваться помощью земельного юриста или адвоката по кадастровым спорам, поручив ему составить исковое заявление об установлении границ ЗУ.

Для споров об отказе в согласовании границ срок исковой давности три года, с момента нарушения прав в отношении истца. В нашем случае – с даты отказа подписывать акт соседями.

Иные проблемы, возникающие при межевании

Самая распространенная проблема – превышение допустимых нормативов по площади. Законодательство допускает пересмотр площади участков в сторону увеличения, но только с согласия органов местного самоуправления и только на размер минимально установленного участка в данном регионе. К примеру, если минимально разрешенный размер составляет 500 квадратных метров, то в результате межевания вы можете увеличить площадь ЗУ на аналогичные 500 кв.м. На практике сложно добиться от местных органов подписания акта, что приводит к длительным неразрешимым спорам.

Как оспорить результаты межевания ЗУ?

Если вы не согласны с результатами проведенного межевания, обратитесь с подробным описанием проблемы в местную администрацию. В случае письменного отказа в повторном межевании попытайтесь решить проблему в досудебном порядке, отправив жалобу в прокуратуру. После прокурорского отказа единственный способ добиться пересмотра границ или площади – иск в суд.

При рассмотрении искового заявления в суде истцу придется доказать, что итоги проведенного межевания нарушает право собственности на земельный участок, а границы смежного землевладения не соответствуют фактическим. Прежде чем обращаться в суд, подготовьте следующие документы:

  • Межевой план или межевое дело, к которым прикладывается экспертное заключение кадастрового инженера.
  • Свидетельство о регистрации права собственности на ЗУ, выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт на землю.
  • Заключение землеустроительной экспертизы. Вы можете заказать ее самостоятельно или дождаться, пока она будет проведена по ходатайству суда. В первом случае сэкономите время, а потраченные средства компенсирует ответчик в случае удовлетворения иска.

Вопрос-ответ

Можно ли провести межевание быстрее указанных сроков?

Межевание – сложная кадастровая процедура, которую невозможно провести самостоятельно. Чтобы ускорить процесс, заранее определитесь с исполнителем, соберите правоустанавливающие документы, справки и выписки. Передайте их кадастровому инженеру, это позволит снизить стоимость работ и сократить сроки оказания услуги до минимума.

Возможно ли провести межевание самостоятельно?

Межевание, как и любые землеустроительные работы, может проводить только аттестованный кадастровый инженер. Собственник такого права не имеет. Некоторые моменты вы можете взять на себя, что существенно ускорит процедуру:

  • Попросить у кадастрового инженера акт согласования границ и собрать подписи соседей.
  • После получения межевого плана подготовить документы, подтверждающие право собственности на участок, передать их в Росреестр и поставить ЗУ на кадастровый учет.

Как увеличить площадь участка за счет межевания?

При межевании можно воспользоваться прирезками и увеличить площадь ЗУ на 10%. Помните, что прирезки допустимы только по отношению к муниципальным землям, а не смежным участкам в собственности соседей. Кроме того, местные органы власти могут выставлять ограничение по допустимому максимуму прирезок. Уточняйте информацию в муниципалитете.

Дата публикации: 05.08.2020

Дата обновления: 02.10.2021

 
Материал проверил специалист:
Руководитель кадастровой службы
Стаж работы — 11 лет