Поэтапное межевание земельного участка: порядок проведения, цены и документы

Содержание:

С 1 января 2021 года продать, подарить или обменять земельный, садовый и дачный участок можно будет только после межевания. Процедура получает обязательный статус. Кадастровые инженеры компании «СкайЛайн» предлагают вам рассмотреть ключевые аспекты межевания. Ответим на самые актуальные вопросы: когда необходимо межевание земельных участков и в каких случаях от него можно отказаться, сколько стоит межевание, можно ли заказать услугу бесплатно, какие документы понадобятся и как оспорить результаты.

Услуга включает три этапа:

  • Подготовка документов на участок.
  • Поиск подрядчика, постановка задачи и составление ТЗ.
  • Проверка обновленных границ и корректности измерений, получение межевого плана.

Правовые аспекты межевания

Цель межевания – определить точные границы, полученные проведением линий через характерные поворотные точки. Их количество и расположение на местности формирует кадастровый инженер. Процедура обязательна для регистрации имущественных сделок с участком – купли-продажи, вступления в наследство, сдачи в аренду, дарения, мены. Межевой план необходим, если предстоит уточнение границ, площади и конфигурации землевладения.

Юридические аспекты межевания регулируются Федеральным Законом РФ № 447. В 2018 году в текст были внесены изменения:

  • Собственники, не проводившие межевание, лишаются права на совершение гражданско-правовых сделок с землей.
  • Наличие права собственности не снимает с владельца участка обязанность проводить межевание.
  • Собственники, которые поставили участок на кадастровый учет в ЕГРН до 2008 года, должны проходить процедуру с подготовкой межевого плана. До этой даты межевание считалось необязательным.

Обязательное межевание проводится в случаях:

  • Передачи земли из государственных фондов в аренду или собственность граждан РФ или юридических лиц.
  • Продажи участка или здания на нем, регистрации других сделок по переходу имущественных прав – дарения, обмена.
  • Раздела или объединения землевладений с образованием новых объектов недвижимости.
  • Выдела участка из фондов и перераспределения земель.
  • Отсутствия данных в ЕГРН при условии оформления права собственности до 1998 года.
  • Отсутствия у участка кадастрового номера.
  • Наличия кадастровых или реестровых ошибок.
  • Возникновении земельных споров с соседями (межевание может назначаться решением суда).

Рассмотрим типовые случаи обязательного межевания земли более подробно.

Оформление гражданско-правовых сделок

Обязательность процедуры не зависит от того, как у собственника возникли имущественные права на участок. На момент регистрации сделки границы и площадь должны быть установлены. Единственный способ установления границ на местности – межевание.

Уточнение или восстановление границ

При пользовании земельным наделом у собственника могут возникать конфликты с владельцами смежных территорий. Чтобы решить споры, нужно восстановить или уточнить границы путем межевания. Это актуально, если участок был предоставлен в пользование или приобретен давно, документы утеряны, в межевом плане выявлены существенные кадастровые ошибки.

Получение участка из коллективной собственности

Пользователь надела, находящегося в коллективной собственности, имеет право на выделение участка для индивидуального пользования. Для закрепления права собственности необходимо составить межевой план, на котором будут отображены действительные границы участка на местности.

Перераспределение участка

Объединение или разделение участка приводит к изменению границ и количественных параметров надела. Образуются единицы с иными характеристиками, которые нужно установить и закрепить путем межевания. Межевой план необходим для получения кадастрового паспорта и иных документов, закрепляющих имущественные права нового владельца.

Оформление участка в собственность

По действующему законодательству РФ оформить землю в собственность можно лишь после документального закрепления границ.

Увеличение площади участка

Земельный кодекс РФ допускает увеличение площади надела прибавлением к нему территорий, которые на момент совершения операции никому не принадлежат. Единственное условие –узаконить процедуру и внести данные об обновленном участке в Росреестр.

Разрешение земельных споров в суде

Судебное урегулирование споров по границам и площадям земельных участков основывается только на документах, предоставленных истцом, ответчиком или представителями Росреестра по запросу суда. Решить спор в досудебном порядке удается редко, поэтому владельцы участков вынуждены проводить межевание и доказывать правоту в установленном законом порядке.

Возведение капитальных строений на участке

Строительство ведется согласно требованиям нормативно-правовых актов и учитывает необходимость отступов и промежутков от закрепленных границ. Чтобы правильно определить параметры строения, рассчитать количество материалов и подготовить проектную документацию, необходим точный расчет границ участка. Это возможно лишь при наличии актуального межевого плана.

Рассмотрим ряд ситуаций, в которых межевание носит добровольный и необязательный характер:

  • Прирезки. По закону можно дополнять существующий участок частью бесхозных территорий. Процедура не требует межевания, но если вы в будущем планируете оформить на прирезку право собственности или построить на ней здание, понадобится межевой план.
  • Вступление в наследство с разделом участка между несколькими наследниками. Для оформления права пользования на вновь образованный участок можно обойтись без межевания, ведь оно по умолчанию проводилось при оформлении завещания. Если планируется оформление права собственности, получать межевой план придется.
  • Генеральная застройка района. Комплексное возведение объектов недвижимости на большой территории допускается, но если межевой план отсутствует хотя бы на один из участков, архитекторы не смогут включить территорию в градостроительный план.

Выбираем подрядчика для межевания

Межеванием земельного участка может заниматься лишь кадастровый инженер с лицензией и квалификационным аттестатом. Кадастровый инженер, оказывающий услугу, должен входить в СРО и соответствовать требованиям Федерального Закона РФ «О государственном кадастре недвижимости». Обязательное условие – наличие у исполнителя договора обязательного страхования гражданской ответственности.

Чтобы проверить потенциального исполнителя, воспользуйтесь официальным сайтом Росреестра. Каждый желающий может найти список кадастровых инженеров, проверить действительность квалификационного аттестата, принадлежность к саморегулируемой организации. Еще один плюс – вы получите актуальную информацию по результатам проверок деятельности кадастрового инженера. Если орган регистрации прав вынес отказ после проверки предоставленных документов, все фиксируется в Росреестре. Это показатель качества работы специалиста, который не заменят отзывы в Интернете.

После проверки подлинности и срока действия аттестата можно обратить внимание на публичные отзывы об организации, где работает кадастровый инженер. Практика показывает, что внимания заслуживают исполнители и организации, рейтинг которых не ниже среднего. При заключении договора внимательно изучайте права и обязанности сторон, порядок расторжения и другие важные моменты. При необходимости консультируйтесь с юристом: это поможет избежать споров на этапе оказания услуги и подписания акта выполненных работ.

Сколько стоит межевание в 2020 году?

Важно учесть, что по закону кадастровая деятельность отнесена к ведомственной, поэтому каждая организация имеет право формировать ценовую политику самостоятельность. Стоимость межевания не регулируется государством. Исключение составляют некоторые муниципальные организации, у которых скорость оказания услуги и качество невысокие.

Частные организации при установлении стоимости межевания ориентируются на несколько факторов: регион местонахождения участка, площадь и категория землепользования, форма участка и многое другое. Иногда новички в сфере кадастровых услуг для привлечения клиентов предлагают цены ниже средних по рынку. Это просто маркетинговый ход, который не означает низкое качество.

В среднем работы по межеванию земельного участка в СПб и Ленинградской области составляют 10-15 тысяч рублей. Для справки, в Московской области это 10-30 тысяч, в регионах – 5-7 тысяч рублей. Заранее оговаривайте условия оплаты: полная предоплата, постоплата или аванс. Сохраняйте чек и квитанцию: при возникновении споров это станет доказательством сотрудничества.

Возможно ли бесплатное межевание участка?

Обычные граждане имеют право на бесплатное межевание только в ходе комплексных кадастровых работ, инициатором которых выступает государство или муниципалитет. Информация о предстоящих кадастровых работах публикуется в СМИ и на сайтах органов местного самоуправления. Собственник участка обращается в муниципальную кадастровую организацию, указанную на сайте и подает заявление в свободное форме. Обязательно указывается адрес, кадастровый номер участка (если он не поставлен на учет), ФИО и паспортные данные заявителя.

Бесплатное межевание поможет быстро и эффективно решить задачи:

  • Внести в ЕГРН сведения об участке, право собственности на который было оформлено раньше 1998 года.
  • Исправить документально подтвержденные кадастровые ошибки в межевом плане.
  • Поставить участок на кадастровый учет, если данные о границах имеются в Росреестре, но отсутствует межевой план.

Бесплатное межевание возможно, если участок из государственного или муниципального земельного фонда выделяется гражданам, нуждающимся в жилье и воспитывающим трех и более детей.

Согласование с соседями

До начала процедуры межевания нужно получить согласие от владельцев смежных землевладений. Для этого готовится письменное уведомление, в котором указывается дата и время межевания, цель проведения, информация о кадастровом инженере. Соседи должны дать письменное согласие на этом документе, указав паспортные данные. Если межуемый участок располагается в дачном или садовом товариществе, дополнительно понадобится разрешение от Председателя Правления.

Проще и эффективнее поручить информирование и получение разрешений от соседей кадастровому инженеру или специализированной организации. Для надежности информирование осуществляется не по телефону, а в письменной форме – заказным письмом с уведомлением о получении.

Перечень необходимых документов

Для выполнения работ по определению и уточнению границ понадобится ряд документов. Рассмотрим основные нюансы, касающиеся их подготовки и целесообразности.

Паспорт

Паспорт подтверждает личность собственника участка. Если от его имени действует доверенное лицо, необходим паспорт последнего, заверенная нотариусом доверенность на подтверждение полномочий.

Подтверждение права собственности на землю

По действующему законодательству РФ правоустанавливающими документами считаются:

  • Договор купли-продажи, если участок был приобретен у физического лица.
  • Договор дарения.
  • Свидетельство о вступлении в наследство.
  • Постановление местной администрации, если участок был предоставлен в пользование без оформления права собственности.

Какой из перечисленных документов вам понадобится, зависит от способа получения земли. В любом случае подготовьте свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок.

Выкопировка

Копия части генерального плана населенного пункта или территории, на которой располагается участок. Выкопировка отображает межуемый участок и прилегающие к нему земли.

Документ выполняется в цвете или черно-белом формате и обязательно включает сведения:

  • Условные обозначения на генеральном плане.
  • Масштаб, в котором выполнен документ.
  • Данные о составителе, заверенные подписью.
  • Дата подготовки документа.

Для получения выкопировки обратитесь в архитектурный отдел муниципалитета, на территории которого располагается земельный участок, и заверьте копию в местной администрации. Для экономии времени документ можно заказать в МФЦ по месту проживания заявителя. Копия генерального плана изготавливается в течение трех дней с момента обращения.

Кадастровый паспорт/выписка из ЕГРН

Документ включает информацию, содержащуюся в Государственном кадастре недвижимости. До 1 января 2017 года предоставление кадастрового паспорта было обязательным, сейчас можно обойтись выпиской из ЕГРН. Состоит из нескольких страниц и содержит:

  • Информацию о физических характеристиках участка – координатах на местности, категории земель, площади.
  • Графический план землевладения.
  • Кадастровый номер с указанием даты присвоения.
  • Кадастровую стоимость земельного участка.
  • Данные о собственнике и лицах, обладающих правом пользования.
  • Информацию об ограничениях или обременениях на землю.
  • Перечень документов, на основании которых оформлено право собственности.

Если вы оформили кадастровый паспорт на землю до 2017 года, а участок не претерпел изменений, можно не заказывать выписку отдельно.

Кадастровый план

Подробный чертеж кадастрового квартала, на территории которого располагается участок. Документ можно заказать в Росреестре отдельно или обойтись расширенной выпиской из ЕГРН.

Этапы межевания

Процедура регламентируется специальной инструкцией и проводится по этапам:

  • Заключение договора с межевой организацией. Это может быть кадастровый инженер из муниципалитета (бесплатно), частный специалист с действующей лицензией или специализированная организация.
  • Геодезист готовит пакет документов: проект, акт согласования с соседями, результаты топосъемки с указанием координат участка. Устанавливает площадь и готовит межевой план.
  • Заказчику предоставляется межевой план: подробный чертеж и текстовое описание.
  • Обновленные данные передаются в кадастровый реестр по месту нахождения участка. Для постановки на учет нужен паспорт собственника, заявление и план межевания. Процедура бесплатна и выполняется в течение 10 рабочих дней. Итог – получение кадастрового паспорта с указанной стоимостью и индивидуальным номером.

Установление права собственности через Росреестр или МФЦ. Заявитель предоставляет кадастровый паспорт, личный паспорт и СНИЛС, документы на землю. После уплаты госпошлины специалисты вносят информацию в ЕГРН и в течение 10 рабочих дней выдают свидетельство о праве собственности на землю.

Допустимые нормы расхождения и оспаривание результатов межевания

После завершения межевания и составления межевого плана может выясниться, что фактические границы и определенная площадь отличается от сведений, указанной в кадастровом паспорте или выписке из ЕГРН. По закону рассчитанная площадь землевладения может превышать кадастровую лишь на определенную величину, указанную в региональных или муниципальных нормативных актах.

Нормы расхождения зависят от типа земельного надела и целевого назначения (в квадратных метрах):

  • Участок для индивидуального жилищного строительства – 300.
  • Участок под крестьянское хозяйства – 600.
  • Участок для дачного строительства – 600.
  • Надел под огородничество без права строительства – 400.
  • Участок под строительства гаража – 18.
  • Надел для ведения уличной торговли – 5.
Важно!
Приведенные нормы расхождения примерно одинаковы во всех субъектах федерации, но по решению местных властей в силу ситуации в регионе могут быть уменьшены в 2 раза.

Если вы не согласны с результатами проведенного межевания, обратитесь с подробным описанием проблемы в местную администрацию. В случае письменного отказа в повторном межевании попытайтесь решить проблему в досудебном порядке, отправив жалобу в прокуратуру. После прокурорского отказа единственный способ добиться пересмотра границ или площади – иск в суд.