Кадастровые ошибки земельного участка: причины, примеры, способы решения проблемы

Содержание:

Реестровая ошибка земельного участка – недостоверные сведения, отраженные в ЕГРН и сопутствующих документах (межевой план, кадастровый паспорт, выписка из реестра). Ошибки совершают как представители органов местного самоуправления, неверно составившие схему расположения участка на местности, так и кадастровые инженеры, некачественно выполнившие измерения. Кадастровые просчеты иногда допускают специалисты, выполняющие инвентаризацию объекта недвижимости. Искаженные площадь и границы, неверные координаты характерных точек отражаются в документах и требуют немедленной коррекции. Исправление технических или реестровых ошибок в кадастровых сведениях – сложный процесс, требующий профессионального подхода и участия компетентных специалистов.

Причины возникновения

Практика показывает, что исправление ошибок кадастрового инженера требуется по причине:

  • Высокой загруженности специалистов, которые для экономии времени определяют координаты характерных точек на местности «на глаз», без применения специального оборудования.
  • Использования устаревших технических устройств.
  • Некорректной привязки участка к местной системе координат, игнорирования координатной сетки государственного значения.
  • Невнимательности при проведении измерений.
  • Недостаточного профессионализма сотрудников, которые некорректно настраивают измерительные устройства, допускают технические ошибки при обработке информации.

Виды реестровых ошибок и зачем их исправлять?

Кадастровые ошибки можно разделить на две категории:

  • Технические неточности. Возникают, когда сведения из электронной базы данных Росреестра не соответствуют информации в бумажных документах. Чаще всего возникают по причине программного сбоя или в силу человеческого фактора.
  • Кадастровые неточности. В Росреестр случайно или умышленно внесены неверные сведения о границах, площади, собственнике земельного участка.

При выявлении реестровые ошибки требуют немедленного устранения. В первую очередь неточности влияют на механизм начисления налогов и пошлин. Если в документах указана уменьшенная площадь участка, это рано или поздно выяснится, а владелец будет вынужден доплатить разницу в налогах. Кроме того, придется уплатить пеню, а в некоторых случаях – еще и штраф.

Технические или кадастровые неточности станут причиной для отказа в регистрации сделки с земельным участком. Завершить куплю-продажу, дарение, обмен или наследование недвижимости можно только после устранения ошибок. Если они выявлены Росреестром, дело может дойти до суда, который затянет оформление сделки на долгие месяцы.

Последствия неустранения реестровых ошибок

  • Объект недвижимости (здание или земельный участок) невозможно поставить на кадастровый учет или снять с него.
  • На объекты, полученные до 1997 года, невозможно оформить документы на право собственности современного образца.
  • Налоговые и прочие сборы будут взыматься в более крупном размере.
  • Недоступны способы использования объекта недвижимости. Если речь идет о земельном участке категории сельскохозяйственного назначения, вам откажут в получении разрешения на строительство жилого дома.
  • Затруднен порядок получения кредитов, льгот и субсидий.
  • Споры с собственниками смежных земельных участков.

Примеры реестровых ошибок земельного участка

Первый шаг для исправления ошибок в кадастровых сведениях – установить неточность. Самыми распространенными причинами технических и кадастровых просчетов считаются:

  • Отсутствие фактического адреса земельного надела в документе о его выделении.
  • Различия в целевом назначении земли в Свидетельстве о праве собственности и кадастровом паспорте на участок.
  • Исправления площади и границ только на основании справки от органов местного самоуправления.
  • Искажения координат границ участка.

Помните: самостоятельное исправление кадастровых ошибок – длительный и сложный процесс, который в некоторых случаях доходит до судебного спора. Оптимальное решение – заказать услугу в специализированной организации и довериться опытным кадастровым инженерам.

Нормативный порядок устранения технических и реестровых ошибок

Порядок исправления ошибок в ЕГРН предусмотрен статьей 61 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Согласно этому нормативному документу:

  • Технические ошибки, описки или опечатки исправляются в течение трех рабочих дней с момента обнаружения, получения заявления от заинтересованного лица или вступления в силу решения суда.
  • Форма и требования к заполнению заявления устанавливаются органами нормативно-правового регулирования. Допускается подача заявления в электронной форме через личный кабинет без заверения цифровой подписью заявителя.
  • Ошибки в межевом или техническом плане, перенесенные в ЕГРН, исправляются в течение 5 рабочих дней с момента получения документов, подтверждающих наличие ошибки, или соответствующего решения суда.
  • В течение 5 рабочих дней после исправления реестровых ошибок Кадастровая палата или территориальные органы Росреестра уведомляют владельца земельного участка любым способом, предусмотренным действующим законодательством.

Более подробную информацию о порядке исправления технических и реестровых ошибок можно получить во время консультации с кадастровым инженером или самостоятельно ознакомившись с положениями ФЗ-218.

Список документов для заказа услуги

Чтобы исправить реестровую ошибку, рекомендуем обратиться в специализированную организацию или к аттестованному кадастровому инженеру. Специалист проводит измерения, выявляет неточности в документах и фиксирует их в своем отчете. На основании его в базы данных Росреестра вносятся изменения. Для заказа услуги нужно предоставить:

  • Заявление по установленной форме согласно Приказу Министерства экономики и развития № 920.
  • Акт согласования с владельцем смежного участка, который подтверждает согласие на проведения межевания.
  • Скорректированный или заново составленный межевой план, который затем передается в единый государственный реестр недвижимости.

Могут ли отказать?

Основаниями для исправления ошибок в ЕГРН могут стать:

  • Отсутствие достаточного количества актуальных данных для внесения изменений.
  • Расхождения фактических данных со сведениями из ГКН.
  • Недостаточные основания для исправления ошибок согласно действующему законодательству.
  • Иные спорные ситуации.

В случае невозможности исправить недочеты в досудебном административном порядке рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному земельному юристу и направить исковое заявление в суд.

Как происходит исправление реестровых просчетов?

После выявления ошибки постарайтесь урегулировать вопрос в досудебном порядке. Это сэкономит время, избавит от уплаты государственной пошлины и длительных судебных тяжб с переносами слушаний, назначением дополнительных экспертиз, апелляциями и заминками в исполнительном производстве. Чтобы самостоятельно исправить реестровую ошибку:

  • Обратитесь к собственникам смежных участков и подготовьте коллективное заявление, указав на некорректность существующих линий разграничений. Подписанное обращение передается в отделение Росреестра или Федеральной кадастровой палаты. После этого делается заказ на межевой план, на основании которого выдается заключение о наличии ошибок и необходимости их исправления в ЕГРН и документах на землю.
  • Обратитесь к владельцу смежного участка и попросите потребовать от технических специалистов исправить некорректную информацию в кадастровом плане. Важно зафиксировать признание ошибок ответственным лицом. На практике такой способ исправления ошибок в кадастровых сведениях ненадежный. Обычно ошибки в границах смежных участков приводят к спорам и скандалам между соседями, поэтому вмешательство компетентного специалиста обязательно.

Механизм исправления технических ошибок во многом зависит от того, при каких обстоятельствах они были выявлены. Процедура проводится в порядке, установленном действующим законодательством или судебными органами.

Если исправление ошибок инициируется собственником участка, он должен подать заявление в Кадастровую палату, территориальное отделение Росреестра или МФЦ. К заявлению прилагается пакет документов, подтверждающих факт выявления неточностей. После этого государственный орган в течение 5 рабочих дней выносит решение. При положительном исходе собственнику направляются исправленные документы. При отрицательном – заявление остается без движения. В таком случае можно опротестовать решение в судебном порядке.

Если технические или реестровые ошибки выявил сотрудник ЕГРН, то в течение 5 рабочих дней он сверяет документы и выносит положительное решение об устранении неточности. Исправляются записи в базе данных, а собственник получает копию письменного решения об исправлении ошибок и скорректированные документы. Процедура бесплатна, при несогласии с результатами корректировок можно обратиться в суд.

Исправление реестровых ошибок может производиться в рамках судебного решения. Суд направляет определение в ЕГРН, сотрудники которого выполняют предписания. Сроки исправления указываются в судебном решении. Если сотрудники Росреестра игнорируют решение, можно получить в суде исполнительный лист и направить его судебным приставам. В таком случае организация будет привлечена к административной ответственности.

Сроки исковой давности для технических и реестровых ошибок

После выявления неточностей в документах у собственника есть год для возбуждения арбитражного спора. Его важно решить до момента подготовки иска в суд. Органы кадастрового учета рассматривают каждое заявление в течение 30 дней, поэтому не устраивайте разбирательства с соседями за спорные территории, а решайте вопрос в правовом поле. Отсчет срока исковой давности начинается с момента обнаружения, а не совершения ошибки. В исключительных случаях он может быть продлен с одного года до трех лет.

Исправление ошибок в судебном порядке

Правом обратиться в суд обладает только собственник земельного участка, границы которого определены ошибочно. Это позволяет подать исковое заявление сразу нескольких лицам – собственникам смежных землевладений. При этом нужно учитывать:

  • В тексте искового заявления должны содержаться точные указания на новые координаты участка.
  • К иску прикладываются сведения, подтверждающие наличие технической или реестровой ошибки. Дополнительно нужны межевой и технический план, свидетельство о праве собственности на землю, сведения о категории земли и разрешение на ее использование.
  • Желательно завершить межевание до подачи заявления в суд, это позволяет предоставить обновленный межевой план и иные документы на рассмотрение судье.
  • Отказ от удовлетворения искового заявления может быть обжалован в вышестоящей инстанции (подача апелляционной или кассационной жалобы).

Дата публикации: 30.04.2020

 
Материал проверил специалист:
Руководитель кадастровой службы
Стаж работы — 11 лет