Продажа земельного участка без межевания

Содержание:

Межевание земельного участка – длительная по времени и затратная по финансам процедура. В некоторых случаях процесс может растянуться на несколько месяцев, а стоимость услуги определяется множеством факторов. В реальности выходит, что далеко не каждый землевладелец располагает нужным количеством времени и денег, чтобы обратиться за помощью к специалистам. Как же быть, если вы запланировали продать участок, на котором до сих пор не проведено межевание? Не противоречит ли такая сделка действующему законодательству? Реально ли найти покупателя на такое землевладение, и с какими сложностями придется столкнуться? Ответы на эти и иные вопросы дают квалифицированные кадастровые инженеры и специалисты по организации землеустроительных работ.

Юридические аспекты сделки

Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).

До 2017 года заключение сделок по продаже земельных участков регулировалось Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года. В статье 19 было указано, что продавать участки без четких границ в кадастре недвижимости запрещено, подобные сделки не регистрировались.

Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2015 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.

Изменения в законодательной базе

В 2018 году Госдумой России был внесён ряд поправок в законодательные акты, регулирующие правовые отношении при оформлении в собственность ЗУ. Речь идёт о:

  1. Федеральном законе РФ о внесении изменений в Земельный кодекс.
  2. Статьях №11.3 и №11.4 Земельного кодекса РФ.
  3. Законопроекте о «дачной амнистии» (срок его действия продлили до 01.03.2022 года). Уже с 01.01.2019 года прежде, чем проводить с ЗУ какие-либо сделки, необходимо предоставить кадастровый паспорт. Соответственно, без межевания садового участка бессмысленно предпринимать попытки его продажи.

Поправки начали действовать с 01.06.2019 года.

Зарегистрировать земельный участок, продать/купить, оформить в наследство или провести с ним другую юридическую операцию возможно только после получения собственником внесённого в Росреестр кадастрового номера. Предварительно нужно заняться оформлением межевого плана участка с установлением его координат и границ.

Допустимо ли продать землю без межевания

Статьёй ФЗ Российской Федерации (№ 218 за 2015 год) чётко определён перечень ситуаций, при которых допустима приостановка каких-либо сделок с ЗУ. Конкретных требований для подготовки межевого плана территории он не содержит. Поэтому юристы используют недоработку для проведения сделок (при условии, что у клиента есть документ о праве собственности на землю).

В предпоследней редакции ФЗ РФ (ст. №19 от 21.07.1997 года) достаточно-необходимым условием оформления земельного надела было указано межевание. Нужно было чётко указать границы. Иначе сделку приостанавливали и считали недействительной.

Важно!
В ФЗ №218 в разделах, ссылающихся на продажу земли, в качестве обязательного условия прописана необходимость иметь оформленный кадастровый номер. Соответственно продажа ЗУ без межевания невозможна.

Возможные сложности

Если в теории продать земельный участок без межевания возможно, то практическая реализация вызовет много неразрешимых проблем. Какими неприятными сюрпризами чреват неразмежеванный участок?

  • На землю сложнее найти покупателя. Проведенное межевание – это дополнительный плюс и возможность увеличить ликвидную стоимость объекта недвижимости. Если в объявлении продавец указывает, что процедура межевания проведена, это активнее привлекает покупателей. Будущий хозяин земельного надела хочет быть уверенным, что информация о границах участка и точной площади не вызывает сомнений или споров.
  • На участок может быть не оформлено право собственности. В эту категорию обычно попадают дачные и садовые землевладения. Один из хозяев оформлял право собственности без проведения межевания, а у второго земля по-прежнему находится в собственности муниципалитета. В первом случае совершить сделку возможно, во втором – необходимо определять границы.
  • В случае продажи доли участка дольщику в обязательном порядке нужно обратиться за помощью к кадастровому инженеру и выделить свою собственность из общего землевладения.
  • Участок реализуется с незарегистрированным жилым домом. Иногда встречаются ситуации, когда право собственности на землю оформлено надлежащим способом, зато постройка на участке возведена без соответствующего разрешения и документов. Чтобы получить недостающие документы на жилой дом, понадобится межевание.
  • Путаница с документами. Ситуация чаще всего встречается у владельцев садовых участков, которые при знакомстве с кадастровой картой на месте своего землевладения видят территорию с абсолютно неизвестным кадастровым номером. Лучше всего обратиться за консультацией к кадастровому инженеру, но скорее всего, перед продажей придется межевать участок.

Как продать часть участка, если не проведено межевание?

Продажа доли земли возможна, если на участке не возведены дача, жилой дом или хозяйственная постройка. Перед заключением договора купли-продажи нужно проверить соблюдение условий:

  • Владелец земли может предоставить правоустанавливающие документы, подтверждающие переход объекта недвижимости в собственность.
  • Продаваемая доля не находится под залогом, арестом, иным обременением.
  • В сделке принимает участие каждый из собственников (если их несколько). Продавец может получить доверенность от каждого из собственников и представлять их интересы при продаже.
  • Сделка заключается только по официальному договору, который подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Долю участка, выделенного из фонда земель сельскохозяйственного назначения, можно продать только сельхозпредприятиям, фермерам и участникам общей собственности, которые используют эту территорию. Часть земли, которая не носит статус сельскохозяйственного назначения, допустимо продать другому дольщику в течение месяца. После истечения срока право на приобретение части участка получает любой заинтересованный покупатель.

Согласно действующему законодательству запрещена регистрация участков без четких кадастровых границ, если они выделялись для дачников, садоводов, индивидуального жилищного строительства. При продаже доли, которая не относится к сельхозугодиям, действуют правила:

  • Дольщики получают преимущественное право покупки.
  • При продаже постороннему лицу продавец извещает о сделке других дольщиков в письменной форме, указывая стоимость своей части. Если в течение 30 дней никто не изъявляет желание выкупить эту территорию, сделку можно заключать с любым человеком – по цене не ниже, чем объявленная дольщикам.

Оформление сделки проходит в общем порядке, предусмотренном Гражданским кодексом: стороны заключают договор купли-продажи, производят расчет, после чего регистрируется переход права собственности к новому владельцу.

Проведение сделки и необходимые для этого документы

В некоторых ситуациях проходить межевание непосредственно перед продажей не нужно. Проверьте наличие следующих документов на землевладение:

  • межевой план;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из кадастра;
  • свидетельство о государственной регистрации права.

Если на участок выдано свидетельство о регистрации, у вас есть право собственности на данный объект недвижимости. В таком случае факт проведения межевания второстепенный, а собственник может заключить сделку купли-продажи практически без препятствий.

При наличии кадастрового паспорта необходимо проверить в нем отметку. Без определения границ означает, что межевание не проводилось: подобным образом регистрировались участки в садоводческих или дачных товариществах. Если на надел земли имеются чертежи в кадастровом паспорте или межевом плане, межевание проводилось ранее и границы установлены.

Сколько стоит межевание участка перед продажей?

Стоимость проведения межевания может существенно разниться и зависит от ряда факторов:

  • площадь землевладения и его конфигурация;
  • объем выполненных специалистами работ;
  • удаленность от города или того населенного пункта, где располагается офис компании;
  • количество объектов недвижимости на территории участка;
  • наличие/отсутствие зеленых насаждений;
  • наличие долей в собственности;
  • необходимость выполнять вспомогательные работы.

Цена на проведение межевания всегда оговаривается заранее и указывается в договоре. Чтобы получить более точную информацию относительно стоимости, объемов и сроков выполнения работ, рекомендуется записаться на предварительную консультацию кадастрового инженера. Все дополнительные нюансы по оплате, взаимные права и обязанности сторон указываются в договоре.

Межевание – это не только геодезические измерения на местности, но и внушительная работа с документами. В некоторых случаях клиентам необходимы посреднические услуги – подача межевого плана в Росреестр.

Дата публикации: 21.03.2021

Дата обновления: 03.11.2022

 
Материал проверил специалист:
Евдокимова Юлия Сергеевна
Руководитель кадастровой службы
Стаж работы — 11 лет

Другие статьи